本文摘要：中国网地产 不易浠 在房住不炒的大环境下，泛海泛舟救起之后，忠诚踏上去地产化之路，面临的毕竟极为失望的现状。

中国网地产 不易浠 在房住不炒的大环境下，泛海泛舟救起之后，忠诚踏上去地产化之路，面临的毕竟极为失望的现状。比如现金流问题，比如负债问题，比如战线盈利问题。早于在今年4月份，在拒绝接受中国网地产专访时，某业内人士就曾说道，今年上半年将是泛海至为关键的时刻。

如今，尤为关键的“上半年”早已过去，泛海面对的难题都解决问题了吗？调头转型的成绩合乎预期吗？8月28日，泛海控股中期业绩报告揭晓。半年报表明，泛海控股虽然地产业务占到比大幅度上升，金融业务占到比大幅度下降，去地产化初见成效，但在大的金融环境下，泛海泛舟仍险象环生：债务压力大、流动性承压等等。卖子增利今年上半年，在采行出售资产以降减债务之后，泛海控股总营收和净利润双双下降。根据半年报表明，泛海控股上半年构建营业总收入51.70亿元，同比快速增长1.60%，构建归属于上市公司股东的净利润17.37亿元，同比快速增长30.28％。

截至2019年6月底，泛海控股总资产大约1841.22亿元，归属于上市公司股东的净资产217.43亿元。“卖子”增利背后，特别是在引人注目的是转交融创的两个项目。

2019年年初，泛海控股将上海董家舟项目、北京泛海国际居住区1#地块项目转卖给融创房地产，回笼现金125.53亿元。尽管在“卖子”之后，泛海控股总营收和净利润双双下降，但其归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损2.24亿元，同比增加190.63%。半年报表明，助力泛海控股净利润下跌的非经常性损益金额主要来自处理非流动资产，即转让上海公司股权获得的收益26.75亿元，以及算入当期损益的政府补助金1878万元。

标普认为，随着泛海控股将旗下上海和北京项目的出售，未来合约销售将主要倚赖泛海控股在武汉的项目。金融服务业务板块将有可能小幅快速增长，收益和现金流将足以反对公司偿还债务。调头金融在房住不炒的大环境下，跟诸多企业一样，泛海控股渐渐丧失资金和策画房地产项目的优势，在泛海泛舟救起之后，集团掌舵人卢志强率领集团调头，踏上去地产简化的道路。

经过近几年的系统布局，泛海控股以民生证券、民生信托、亚太财险为核心，涵括证券、信托、保险等主要金融业态的金融板块布局。忠诚调头的效果初见成效，金融收益渐渐沦为泛海控股的主要业绩来源。从泛海控股的主营业务包含看，保险行业营收19.93亿，同比快速增长1.83％；证券业务14.16亿，同比快速增长147.11％；房地产贡献10.48亿的营业收入，同比增加8.13％；信托行业为营业收入贡献7亿，同比增加57.63％。

泛海控股一季度报告中，房地产开发业务收入占到比上升至18.43%，金融业务收益占到比提高至75.74%。而根据半年报表明，51.70亿元的营业总收入之中，金融业务占到比再度大幅度提高，高达80％。然而，虽然泛海控股业务转型有“型”，但其金融业务收益仍不平稳。

据半年报表明，2019上半年，泛海业务证券业务大爆发。半年报表明，泛海控股证券业务营业收入14.16亿元，同比快速增长147.11%，毛利率同比增加43.22个百分点至23.63%。

因受资管新规、市场波动等因素影响，泛海控股的信托业务遭遇不了了之，其营业收入及净利润双双上升。据半年报表明，泛海控股上半年信托业务营收大约7亿元，同比增加57.36%，毛利率也同比增加25.88个百分点至45.86%。在2019年中期报告中，在民生信托方面，泛海控股亦回应，民生信托不受宏观经济波动等因素影响，经营业绩同比有所回升。至于泛海控股的保险业务，虽然保险业务同比快速增长15.85%至19.93亿元，但其毛利率在去年同期基础上减少了3.19个百分点才到1.83%。

不过，在将土地资产购入融创，并将交易涉及项目层面债务移入表外后，泛海控股2019年上半年的债务明显减少。半年报表明，截至2019年6月30日，集团资产负债率为82.38%，较2018年底上升4.22个百分点。公司的有息负债规模从2018年底的1102.51亿元上升至756.52亿元，比2018年底上升了31%。

险象环生尽管泛海控股债务压力明显减少，但标普指出，由于泛海控股未来物业销售集中于在武汉，且经营性现金流更加倚赖金融服务业务板块，泛海控股的流动性有可能将持续承压。泛海控股今年上半年的净经营性现金流不尽如人意。

根据半年报表明，除投资活动产生的现金流量净额同比快速增长174.19%至54.04亿元之外，泛海控股经营活动产生的现金流量净额同比增加63.16%至15.37亿元；筹资活动产生的现金流量净额同比不断扩大负增长至-54.11亿元。并且，截至2019年6月末，泛海控股仍有大约200亿元的外部借贷，大部分是针对融创中国所并购项目涉及债务的借贷。

据涉及媒体报道称之为，截至目前，融创中国尚未付清余下20%的交易尾款。对泛海控股而言，部分债务集中于届满压力依然不存在。半年报表明，截至2019年6月30日，泛海控股短期债务为335亿元，货币资金为199.38亿元，远远不够覆盖面积短期有息负债。其中，泛海控股金融服务业务板块持有人其中逾三分之一的现金，绝大部分债务归属于非金融板块。

标普指出，由于不存在这种不给定，实际现金余额对短期债务的覆盖面积比率仍然不振，泛海控股将持续面对流动性趋紧和较小的再融资压力。此外，在房地产行业减缓长效机制建设、金融行业“去杠杆、以防风险”的明朗政策之下，泛海传统主业房地产和作为转型主攻方向的金融业务皆属强监管行业，短期内监管放开或改向的可能性较小。

这就意味著，在风雨之中，让资本结构和债务能力超过可持续的水平，对如今的泛海控股来说，似乎还是有一场硬仗要打。

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